שיוך דירות- הצצה פנימה

המטרות העיקריות של שיוך הדירות:

 יצירת זיקה קניינית בין החבר לדירת המגורים שלו .
 מתן האפשרות לחבר לנהוג בדירה מנהג בעלים, לרבות השבחתה.
 אפשרות להורשת הדירה ומכירתה במגבלות שיוחלטו ע"י האסיפה.
 אפשרות לקליטה חדשה שתיבנה את ביתם ממקורותיה העצמיים.
 הגנה על דירות החברים מפני נושי הקיבוץ.
 מרכיב נוסף ביצירת הביטחון האישי של החבר- לעיתים הנכס העיקרי בקיבוץ.

שלבי שיוך הדירות:

קביעת הזכאות לחברים (ותק מזכה לדירה).
שיוך מצאי הדירות ויצירת טבלאות איזון.
 קביעת מנגנון הסחרות – פדיון, הורשה.
 עיגון כל האמור בתקנון הקבוץ ויצירת הגנות משפטיות, כגון: שיעבוד על הדירה לטובת החבר כנגד ויתור על דמי עזיבה.


מודלים אפשריים לשיוך דירות:

חכירה ראשית:

שיוך לפי החלטה 751 התהליך אפשרי רק בקיבוץ שאימץ את ההחלטה ושקיבל את אישור ועדת הפרוגרמות עד לחודש מרץ 2007. בשלב ראשון ללא הפניית חברים לממ"י לצורך חתימה על חוזי חכירה אישיים. כלכלית, התהליך ישים בעיקר בקיבוצים באזורי עדיפות (כל עוד מחיר הקרקע נמוך).
שיוך חלקי לפי החלטה 751 מתן זכות לחבר בדירתו ללא הפניה למינהל.
שיוך זה מאפשר הבטחת הזכות הקניינית של החבר בדירת מגוריו באופן מיידי לפני העברת הזכות על שמו במינהל. בפועל, ממשיך הקיבוץ להיות החוכר מול ממ"י. התהליך נעשה ללא הפניית חברים לממ"י לצורך חתימה על חוזי חכירה אישיים.
ניתן לבצע שיוך זה בקיבוץ שאימץ את ההחלטה ושקיבל את אישור ועדת הפרוגרמות עד לחודש מרץ 2007 . הסדר זה עשוי להתקבל לתקופת ביניים, בסופה יחתום החבר על חוזה חכירה אישי מול ממ"י.
החלטה 979- שיוך לפי הכללים החדשים.
בתהליך זה החברים מופנים לממ"י לצורך חתימה על חוזי חכירה אישיים. יש לקחת בחשבון שבשיוך מסוג זה החברים עשויים להיות מחויבים לחתום על חוזה משבצת נחות מהחוזה הקיים. התהליך מבטל את העדיפות לקיבוצים באזורי עדיפות.

שיוך פנימי מתן זכות כספית על פי ערך הדירה וקבלת התמורה בעזיבה או הורשה (סכום חד פעמי או חלף דמי שכירות). בשיוך מסוג זה נקבע מנגנון פנימי בלבד להפרטת הדיור והבנייה של חברי הקיבוץ.

 השיוך אפשרי רק לחברי הקיבוץ (מתוקף הוראות הסכם החכירה של הקיבוץ)- מאפשר שליטה מלאה על אופי היישום לשנים רבות.
הקיבוץ נשאר הבעלים של הקרקע ויחידות הדיור. ניתן לבצע פרצלציה מלאה או חלוקה למתחמים.
 מימון הבנייה יתבצע באמצעות הקיבוץ, תוך קביעת כללים להתחשבנות מול החבר.
לא ניתן לסחור בדירה עצמה- ניתן לקבוע מנגנוני פיצוי לחבר בגין שווה ערך הדירה בעזיבה או בפטירה (כמו בשיוך נכסים יצרניים).
לצורך סיחור, שווי הדירה בחלופה זו נמוך יותר לחבר.

לפרטים נוספים:

רו"ח יוסי שלם ,מנהל מחלקת מס ותחום מקרקעין ומים, yosys@mbtcpa.co.il



mbt@mbtcpa.co.il פקס:03-6382815 טל' 03-6382811 חומה ומגדל 2 ת.ד. 57008, ת"א 61570